宏观分析：改变人们的期望不能依靠忽悠
凤凰财经新闻博Bo 21世纪房地产论坛第十二届年会在海南三亚举行51网贷查询网。 在谈到房地产购买限制时，徐小年表示，建议取消购买限制。贷款限制政策可以使房地产行业起到拉动经济的作用。 购买限制和贷款限制政策是不合理和违法的，因为它限制了消费者的自由购买权，侵犯了消费者的权利并侵犯了企业权利的独立运作。 要改变人们对未来的期望，仅依靠轻弹还是仅仅依靠文件是不够的。
以下是徐小年讲话的笔录：
徐小年：大家早上好。 今天，我从宏观经济的角度讨论房地产问题。 从宏观经济的角度来看，我们的预测是它不应该是预测，应该是一种感觉。 今年经济增长率将逐渐下降，下降趋势将一直持续，直到我们认真采取改革措施扭转下降趋势为止。 为什么这么说呢？ 因为我们已经看到外部需求的持续恶化，所以欧洲债务危机无法在短期内解决。 尽管美国经济触底反弹，但尚不清楚何时进入可持续复苏。
在外部需求疲软的情况下，国内投资下降了。 过去投资的很大一部分是为了满足外部需求。 当外部需求浪潮平息时，我们的经济模型就已经浮出水面。投资驱动的经济增长模型的后果现在已经摆在我们面前。 这是各个行业中大量的过剩产能。 现在我们看到钢材库存过多，煤炭库存过多，水泥库存过多。 资本货物基本上处于产能过剩的状况。 在这种情况下，不可能进行高速投资。 在三大需求中的增长，当两大需求在不久的将来不太可能恢复时，每个人都将希望寄托在消费上。 但是我想说的是，消费者不是我们的仆人。 当您想使用它们时，可以租用它们。 为了能够为您服务，我们在财务圈子中说：“您不理财，财务不关心您”。 在过去的30年中，您忽略了消费者。 无法利用消费者在紧急情况下为您提供帮助。 如果要消费，为了能够维持外部需求和投资需求的下降，必须有收入和财富的支持。 没有收入和财富的支持，消费就无法增长。 传统的增长模型和投资驱动的增长模型耗尽了潜力，也浪费了股利。 当前的经济增长率正面临着下降，主要是结构性下降，反映了经济模式的变化。痛苦的过渡阶段是体制性的而非周期性的。
在当前框架下，对政治和经济体制大惊小怪是无法摆脱困境的。 无论政府下半年采取什么宏观政策，我都认为政府经济不景气的趋势无法改变。 政府不会也不会发行4万亿元或2万亿元。 引入刺激性的财政政策是没有用的。 我们现在看到的是一个小的刺激政策，一个小规模的扩张性财政政策。 财政支出只会支持更多的过剩产能，而没有其他影响。胀再叫回来，通货膨胀将卷土重来，我认为政府不会出台大规模的财政和货币刺激计划，即使出台了也没有用的。
2009年的时候，我们号称4万亿元，可是不要忘记，2009年银行新增贷款10万亿元，2010年新增贷款8万亿元，投入了如此多的资源，只不过是换来了几个月的GDP的反弹，今天要投入多少资源才能扭转因为经济结构问题出现的增长速度的下滑，我们不要过多的寄希望于宏观政策，必须以改革为主导，释放新的增长动力，创造新的需求，这才是我们突破困境的最有效的办法。
如何释放新的增长动力，创造新的需求，必须在思想上放弃大政府强干预的思路，回到邓小平改革的思路上来，依托民众，依托市场而不是依靠政府，从而寻找新的经济增长点，来寻找新的需求。
那么新的增长点在哪里？新的需求在什么地方？刚才两位讲演者都讲到了，我也同意他们的观点。城镇化还有巨大的潜力，2011年中国的城镇化数字，官方数字是50%，实际上有一些学者估计这个官方数字高过了中国城镇化的实际水平。因为50%多包括了至少1.6亿常住城市的农民工，我们知道这1.6亿的农民工并没有融入城镇的经济，也没有融入到城镇，所以把这一点因素扣除掉，我们的城镇化不到40%。在和欧美国家相比，相差了一半，和日韩离的70%和80%相差非常远。
如果我们多次采取措施，提高中国的城镇化水平，我们可以设想一下能够创出多少的需求，多盖多少的房子、商店、医院、学校、公共设施和公共服务。
第二个方面新的动力和新的需求，就是经济的转型和创新，我们要从制造转向为创新，转向为研发。为了实现经济从制造型转向创新型，必须扭转当前的趋势，放松解除行政管制，打破行政垄断，否则创新转型无法实现。
第三个方面是服务业，过去的十几年间，我们重点发展的行业大多数都是资本密集型的、资源密集型的重心制造业，这些重心制造业在解决就业问题上发挥了一定的作用，真正能够在经济下行的时候创造出足够的就业机会，保持社会的稳定将来还要依靠服务业。
中国的服务业在世界主要的经济体中是欠发达的，我们的服务业占GDP的比重不到40%，印度有50%，日本60%以上，美国达到了80%左右，服务业是真正的劳动密集型的，要想实现更快的城镇化，要想实现中国的转型和创新，要想大力发展中国的服务业必须推动改革。服务业欠发达的原因就是政府的过渡管制，现在要放松管制，鼓励民营资金进入到服务业中，鼓励民营资本进入服务业、进入目前由国企垄断的行业，仅靠发文是不够的，仅靠制定政策是不够的，要切实的保护他们的产权，要让投资者感觉到放心。
在过去几年中，我们看到在各地出现了非常明显的侵犯民间产权的行为，这些行为如果不得到及时的纠正，如果不能够让民间的资本感觉到安全，你再发《新36条》也没有用。
有一些记者问我对《新36条》有什么疑问，我说发了“新36条”说明什么问题？说明老36条不管用，如果老36条管用的话，不会发新36条，逻辑就在这里。如果老36条能够管用，我为什么要相信新36条能够管用，这不是发文件所能解决的问题。
在山西我们看到煤矿国有化，在山西看到油田的国有化，打着能源安全生产的名义和能源战略化的名义来侵犯民间的产权，这些问题不解决的话，再发36条也没有用。
要想推动改革的困难在什么地方？困难在于转变政府的职能，需要对政府进行重新的定位，这个重新的定位就涉及到政府部门利益的再分配，这个利益短期内难以突破。政府各个部门的利益现在已经成为阻碍改革的最大问题。
在改革近期内难以突破的情况下，也就是说中国经济现存的政治和经济体制框架下运行，我们就无法逃脱需求不断的萎缩，经济增长乏力的困境。那怎么办？
我同意刚才几位嘉宾的意见，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以我建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策即不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。
当然可以设想一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实对中国经济对民生造成了困难，在取消限购和限贷政策的同时，我们必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。我想强调的观点是，在市场经济中当商品价格上涨的时候，一定是供不应求。因此，解决的方案不是限制需求。为什么要限制需求，我实在不明白经济活动的目的是什么？经济活动的全部目的，是为了满足民众日益增加的需求，这是经济活动本来的目的，你为什么要限制需求？抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。当然有人说，现在看房屋的空置率已经过高了，难道不是说供大于求了吗？持这样观点的人忽视了一个关键的内容，就是投资和消费定价的不同，消费品的价格是由当前的需求决定的，因为消费发生在刚需，而投资品的定价是预期供给和需求决定的，因为像房屋这样的投资投资不是一年形成的，而是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定的，而不是由刚期的供给和需求决定的。很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大。
要改变人民对未来的预期，光靠忽悠是不行的，光靠文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以考虑开发更多的林地和坡地来作为商业用途。特别是我必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期，我认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。如果要让市场进行土地的配置，土地制度必须改革。
当前经济的背景不单纯是周期性的，主要是结构性的，主要反映出我们长期以来奉为法宝的投资驱动的增长模式走到了尽头，它的潜力已经耗尽。在这样一个传统增长模式下做文章讨论政策，不会从根本上改变中国经济的发展轨迹。现在应该是认认真真，思考改革的时候。这个改革不能只挂在嘴上，而是要落实在行动上。如果我们能够坚持邓小平所制定的改革开放的政策，我很有信心中国经济较高速度的增长，我不敢说20年，再保持10年没有什么问题。但是如果我们不改革，一味拖延，那么在最后一、二年中经济的形势只会越来越严峻。
